Convertire l’investimento immobiliare in un contratto di affitto
Uno dei metodi più utilizzati per generare una rendita o per ridurre l’esposizione finanziaria derivante da un investimento immobiliare è quello di convertire in affitto la casa o l’immobile acquistato. Mettere in affitto un immobile permette infatti di ridurre significativamente il peso dell’eventuale rata del mutuo acceso per finanziare l’investimento e ottenere anche dei rendimenti finanziari importanti.
Come calcolare l’affitto di un immobile
In linea generale il return on investment (ROI) cioè il rendimento atteso dell’investimento dovrebbe essere del 6% nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato senza chiedere un finanziamento, valore che può ridursi invece nel caso opposto poiché la cifra realmente investita è minore.
E’ importante tenere in considerazione questo dato per la determinazione del contratto di affitto, ma oltre a questo ad incidere sono ovviamente le caratteristiche dell’immobile, della zona e della situazione di mercato.
Un appartamento di recente costruzione dotato di ottimo isolamento termico e acustico, infissi nuovi, luminoso ed elegante ma situato in una zona periferica e in un contesto degradato avrà sicuramente un affitto più basso rispetto ad un appartamento in centro datato ma più vicino a tutte le attrazione cittadine.
Contratto a canone libero o concordato?
Definito il valore dell’affitto è importante determinare la tipologia del contratto di locazione.
E’ possibile scegliere tra contratti a canone libero e concordato. I primi hanno durata di 4 anni rinnovabili automaticamente di altri 4 anni, il canone di locazione è determinato in fase di stipulazione del contratto tra le parti ed indicizzato all’inflazione. I contratti a canone concordato hanno invece una durata di 3 anni rinnovabili successivamente di 2 anni e generalmente la determinazione dell’importo del canone è prefissato dagli accordi tra associazioni di proprietari e conduttori.
La cedolare secca
Un’interessante novità fiscale sul fronte dei contratti di locazione è stata introdotta con il Decreto Legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 che ha istituito la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui canoni liberi e del 19% sui canoni concordati che i proprietari di immobili saranno tenuti a pagare sui redditi derivanti dalla locazione di un immobile.
Viene così sostituita l’Irpef ad aliquota marginale, ma anche l’imposta di registro, il bollo e le varie addizionali rendendo così meno oneroso solo per le persone fisiche affittare un immobile.